Il est tout d’abord primordial de comprendre qu’il existe des exemptions d’impôt sur les plus-values immobilière pour tout résident fiscal israélien qui est propriétaire d’une maison unique dans le monde entier.

Un résident fiscal n’est pas un citoyen (avec numéro d’identité israélien) mais une personne qui vit en Israël plus de 183 jours par an

.L’exemption d’impôt sur la plus-value d’une maison unique est limitée à un plafond de 4.846.000 Nis en 2023

  • Quel est le pourcentage d’impôts sur des ventes de maisons de particuliers 

Sachant que le régime fiscal des plus-value immobilières a subi de nombreuses évolutions ces 30 dernières années, il est important de commencer avec l’évolution des pourcentages selon la date d’acquisition du bien.
Allons du plus récent au plus ancien sachant que la période globale entre l’achat et la vente du bien pourra être segmentée de façon linéaire et chaque segment imposé à un taux diffèrent :

  • La date d’achat est après le 1.1.2014 jusqu’à aujourd’hui

Le pourcentage de la plus-value est de25% de façon linéaire.

  • La date d’achat est avant le 01.1.2014

Le pourcentage d’impôt est de 0 sur la période allant de l’achat du bien jusqu’au 31.12.2013.

Puis, de 25% sur la période qui démarre de 01.01.2014 jusqu’à la vente.

Il s’agit d’un calcul linéaire.

  • Quel est le pourcentage d’impôts sur des biens immobiliers autres que des maisons de particuliers ?

L’articulation des taux est différente sur ce genre de ventes : 

  • La date d’achat est après le 1.1.2014 jusqu’à aujourd’hui

Le pourcentage de la plus-value est de25% de façon linéaire.

  • La date d’achat est entre le 07/11/2001 et 31/12/2012

La plus-value est repartie linéairement entre la période qui va jusqu’au 31.12.2012 puis celle du 1.1.2013 jusqu’à la vente.

Sur la période allant jusqu’au 31.12.2012, la plus-value sera imposée a 20% .

Sur la période allant de 1.1.13 a la vente, la plus-value sera imposée a 25%.

  • La date d’achat précède le 7/11/2001

Une de fois de plus, la plus-value est repartie linéairement sur les différentes périodes.

Sur la plus-value allant jusqu’au 07/11/2001, le pourcentage d’impôt est de 47%.

Sur le reste des périodes, la plus-value sera imposée comme expliqué dans le paragraphe précèdent.

  • Peut-on diminuer l’impôt à payer ?

Il est tout à fait possible de diminuer l’impôt à payer jusqu’à même l’annuler totalement. La première étape est de procéder à une “prissa”.
Cela consiste à demander au fisc à ce que la plus-value soit repartie sur 4 années civiles, rétroactives depuis l’année de la vente inclue. Par exemple, si la date de vente est en 2023, la “prissa” se fera sur les années 2023-2022-2021-2020.

Les 4 années sont limitées à la période de propriété du bien. Cette propriété commence officiellement l’année qui suit l’achat du bien.

Par exemple, si le bien a été acheté en 2022, la première année de propriété concernant la loi fiscale sera 2023.

Donc si la période de propriété est de 3 ans, la “Prissa” se fera sur 3 ans uniquement.

En quoi cette procédure est elle avantageuse pour le vendeur ? 

Elle lui permet de diminuer, voire annuler, les impôts à payer car :

  • Si le vendeur a plus de 60 ans, l’impôt marginal de 47% de la période qui précède le 7.11.2001, se réduit considérablement et peut ne pas dépasser 10%, à calculer selon chaque cas.
  • Le vendeur et son conjoint peuvent se partager la plus-value immobilière entre eux permettant une réduction supplémentaire des impôts.
  • Le vendeur et son conjoint pourront bénéficier des abattements fiscaux non utilisés lors de ces années antérieures (nekoudot zicoui)
  • Le vendeur et son conjoint pourront déduire les dons cerfa non utilisés lors de ces années antérieures afin de mieux utiliser les abattements fiscaux non utilises dans les années précédentes.

Qui doit faire la demande de “prissa” au fisc ?

La “Prissa” doit être faite en deux étapes :

La première étape doit être faite par l’avocat lors de la présentation de la plus-value immobilière aux autorités fiscales immobilières.

La deuxième étape doit être fait par l’expert-comptable qui fera les démarches nécessaires pour que les autorités fiscales puissent rendre le trop-perçu des impôts.