Les sites d’appartements privés de location à courte durée tels que Airbnb sont devenus une aubaine pour tous les
vacanciers en Israël et dans le monde.
Cette pratique s’est énormément répandue en Israël et constitue aujourd’hui une source de revenus non négligeable.
Cependant cette activité génère ainsi des obligations face aux institutions fiscales israéliennes mais aussi la Arnona
(impôts locaux) . Nous allons le vérifier.
Attention, il est important de souligner que l’achat d’une maison privée avec l’intention de la louer via un site tel que Airbnb
constitue une activité
commerciale de locations de maisons de vacances, donc soumise à la TVA.
Cela sous-entend que les revenus de ces locations doivent être déclarées à la TVA et bien sûr aux impôts et même au
Bitouah leumi dans certains cas.
1. Qu’en est-il de la TVA ?
a. Cas où la TVA est déductible lors de l’achat de la maison :
Est-il possible de récupérer la TVA payée lors de l’achat d’une maison destinée à des locations saisonnières à court terme ?
Dans la mesure ou l’intention de l’acheteur est d’utiliser cette maison pour une activité commerciale de locations via un site,
il peut, au moment de l’achat,
récupérer la TVA sur l’achat de la maison, ainsi que sur les travaux effectués pour rendre la maison adaptée à son objectif.
Néanmoins, cette possibilité est d’un double tranchant, puisque selon les articles 41 et 38 de la loi de la TVA,
le fait de déduire une TVA sur dépenses
ou investissements va de pair avec le fait de payer de la TVA sur les ventes, et donc sur les recettes locatives.
Pourtant, selon l’article 31 de cette même loi, les revenus des locations privées sont exemptés de TVA, mais cela n’inclut
pas les revenus locatifs
saisonniers de vacances.
Une question se pose donc : dans ces conditions, y-t-il une obligation de gérer l’activité de location d’appartement
en Airbnb avec l’ouverture
d’un registre de commerce en Israël et quelles en sont les conséquences ?
b.L’intérêt du registre de commerce ?
De façon générale, les registres de commerce préconisés pour démarrer une activité de ce type sont soit un “Ossek patour”
soit un “Ossek mourshe”
(l’ensemble de leurs caractéristiques sont détaillées sur le site https://esther-amar.com , rubrique ” le saviez-vous”
- Le Ossek patour permet une exemption de TVA sur les revenus locatifs jusqu’au plafond de 100.491 nis pour 2020,
et de façon automatique,
empêche également toute récupération de TVA sur dépenses ou investissements. - Le ossek mourshe permet la récupération de Tva sur dépenses et investissements, mais induit le paiement de la TVA
sur ces mêmes revenus.
Ainsi, qu’en est-il des revenus locatifs saisonniers provenant des touristes en vacances ?
Selon l’article 30 de la TVA, le taux de TVA appliqué à cette recette locative est de “0” sous certaines conditions obligatoires :
- Les vacanciers doivent donner une photocopie de leur passeport lors de la réservation sur le site et donner
leur visa d’entrée en Israël
lors de leur arrivée a la maison louée.
De plus, il faut que la maison elle-même ait certaines caractéristiques qui lui permettront de bénéficier de ce taux “0”:
- Une superficie minimale de 14 mètres carrés pour deux lits
(à l’exclusion des toilettes de la salle de bain et de la cuisine) et de 4 mètres
carrés par lit supplémentaire, soit un total de 26 mètres carrés au minimum.
- Une capacité de couchage minimale de 5 personnes
En résumé, si les vacanciers sont touristes et que le propriétaire applique bien les procédures citées ci-dessus,
il pourra être exempt de TVA
sur les recettes locatives provenant des touristes en vacances mais il paiera la TVA sur des vacanciers israéliens.
2. Les obligations face à aux impôts.
Dans la mesure où il existe un registre de commerce, il y a obligation de déclarer les revenus locatifs aux impôts,
pour toutes les dépenses liées
à l’activité, y compris l’amortissement de la maison et les dépenses courantes.
L’imposition se fera selon les articles 2(1) et 121 de la loi fiscale
et devient identique à celle de toute entreprise indépendante en Israël.
Cependant, il faut noter une tendance sur le marché qui cherche soit à contourner le côté commercial
de l’activité en choisissant des
“cursus d’imposition sur recettes locatives privées”, par exemple les 10% forfaitaires mentionnés dans
l’article 122 de la loi des impôts ;
Soit à considérer ces revenus comme passifs, (bien qu’ils ne le soient pas puisqu’ ils demandent une logistique
active de préparation de la maison
à chaque période louée et une proposition de services complémentaires comme alimentation, téléphone…).
Ainsi il est important de savoir que seulement dans le cas où le propriétaire est âgé de plus de 60 ans d’une part
et que ses revenus locatifs annuels
ne dépassent pas le plafond du ossek patour, il est envisageable de considérer ces revenus comme passifs au niveau
de la pratique fiscale.
Quant aux 10%, ils ne sont pas légaux dans le cas de recettes locatives à court terme.
3. Conséquences pour les impôts sur la plus-value “mas shevah”
Lors de la vente de cet appartement qui a produit des revenus commerciaux, le propriétaire ne pourra bénéficier
de l’exemption d’impôt
nommée “ptor she dira mezaka”‘ , préconisée lors de la vente de l’appartement unique du propriétaire même s’il
ne possèderas d’autre maison.
La plus-value sera donc redevable de l’imposition fixée par la loi fiscale immobilière qui préconise un taux de 25%.
Le propriétaire ne pourra peut-être pas profiter de l’exemption linéaire jusqu’ a 2013. Tout propriétaire doit donc
tenir compte de ces différentséléments lors de son investissement dans une propriété qu’il destinera à être louée
en rythme saisonnier.
4. Conséquences sur le Tama 38
Si cette même maison va par la suite entrer dans un projet de Tama 38, à savoir que le propriétaire va bénéficier
gratuitement des services de construction, par exemple élargissement de sa maison, ascenseur de l’immeuble et
refonte du loby de l’immeuble, sans payer d’impôt sur
la plus- value pour ces services. Il n’en sera pas de même si la maison était considérée comme un investissement commercial.
Dès lors, il sera possible que le fisc israélien impose la valeur de la construction supplémentaire
comme étant une plus-value immobilière.
5. Face au Bitouah leumi
Seul les revenus locatifs prives sont exempt de Bitouah leumi. Aussi, ces revenus sont redevables de bitouah leumi
selon le taux généralement
appliqué sur les bénéfices de structures indépendantes, a savoir 5.97% jusqu’a 6164 Nis et 17.83% pour tout nis supplémentaire.
Néanmoins il sera possible de bénéficier d’un tarif moins cher si, selon les critères du bitouah leumi uniquement,
cette activité sera considérée comme passive (à distinguer des critères du fisc).
6. Conséquences sur la Arnona
Selon l’article 8 des règlements de la Arnona, le paiement de cette dernière dépend de trois critères :
- La superficie de l’appartement ;
- Le type d’utilisation à laquelle est destinée la maison ;
- L’emplacement du bien.
Dans notre cas d’une location Airbnb, comment est classé ce type d’utilisation par la Arnona ?
Dans les règlements de la municipalité, on définit ce qu’est “un hôtel” : cela inclut les maisons de repos
et les maisons d’hôtes, donc Airbnb .
Depuis les différents cas de jurisprudence liés au paiement de la Arnona pour maisons louées à court terme,
il semblerait que les critères
qui définissent l’aspect commercial ou non sont différents pour la Arnona que ceux des impôts.
La Arnona semble tirer la catégorie du bien
de trois critères essentiels: le type de bien, son utilisation potentielle ou son utilisation prévue et pas forcément
son utilisation concrète,
et son emplacement.
Par exemple dans le cas de jurisprudence “Berl”, le propriétaire a acheté une maison privée pour son usage
personnel d’habitation,au bord de la plage de Hadera, sur un terrain défini par le “Tabo” comme ” terrain
destiné à l’hôtellerie et location saisonnière.
Même si le propriétaire a utilisé sa maison uniquement pour son logement privé, dans la mesure où l’utilisation potentielle de ce terrain
était prévue pour les vacances et l’hôtellerie, la Arnona s’aligne sur le tarif commercial, qui est généralement trois à quatre fois plus élevé que le tarif privé.
Ainsi, la position de la Arnona pour des maisons privées louées dans le cadre de Airbnb n’est pas très claire mais semble être considérée
comme une Arnona commerciale.
Conclusion
Nous espérons que cet article vous a apporté les réponses aux interrogations complexes que pose ce type d’investissement.
